Fotografie: Maria Ziegler, Jocke Wulcan, Ramiz Dedaković
Kolik je daň z prodeje nemovitostí: 15 % nebo 23 %?
Sazba daně z prodeje nemovitosti je ve většině případů 15 %. Nepočítá se ale z celé prodejní ceny, ale jen ze skutečného zisku. Ten tvoří rozdíl mezi prodejní a pořizovací cenou, do kterého lze zahrnout i další prokazatelné náklady – například výdaje na rekonstrukci, provizi realitní kanceláři nebo znalecký posudek. Pokud jste na prodeji nevydělali nebo prodali se ztrátou, daň neplatíte.
Dejme si příklad: Pokud jste nemovitost dříve koupili za čtyři miliony a nyní prodali za šest, budete daň počítat ze dvou milionů (6-4=2). Tento váš zisk se stane součástí daňového přiznání jako tzv. ostatní příjem (podle § 10 zákona o daních z příjmů), společně se ziskem z pronájmu nemovitosti nebo příjmy z kapitálového majetku a prodeje cenných papírů.
Pokud na prodeji vyděláte například dva miliony, jak je uvedeno v příkladu, může se na část tohoto zisku vztahovat i vyšší sazba 23 %. To ale nastane pouze v případě, že součet všech vašich ročních příjmů přesáhne hranici 36násobku průměrné mzdy.
Od roku 2024 platí na základě platnosti tzv. Konsolidačního balíčku, že vyšší sazba daně z příjmů se uplatní jen na částku celkových příjmů, která přesáhne určitou roční hranici. Ta se vždy odvíjí od průměrné mzdy vyhlášené pro daný rok. Pro rok 2025 je průměrná mzda odpovídá částce 49 402 Kč, takže hranice činí přibližně 1 778 472 Kč (36 × 49 402).
V praxi to znamená, že vše do této částky se daní 15 % a jen to, co ji přesáhne, spadá do sazby 23 %.
Kdo je od daně z prodeje nemovitosti osvobozený
A teď ta dobrá zpráva: Velká část prodávajících je od daně z prodeje nemovitosti osvobozena, protože splňují některou ze tří podmínek, které vyjmenovává zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů. Tyto výjimky se však týkají pouze fyzických osob, které nemají nemovitost zapsanou v obchodním majetku.
U nemovitostí, které jsou (nebo v poslední době byly) v obchodním majetku, zákon osvobození omezuje: dvouleté ‘bydliště’ neplatí do 2 let od vyřazení z majetku, a u 10letého testu neplatí, pokud byla nemovitost v majetku podnikání v posledních 10 letech.
Předpokládejme ale, že jste fyzická osoba. Kdy nemusíte platit daň z prodeje nemovitosti?
1. Jste vlastníkem nemovitosti 5 / 10 let
Od daně z příjmu jste osvobozeni, když splníte tzv. časový test. Spočítejte si, kolik času uplynulo ode dne, kdy jste nemovitost sami nabyli (tj. ode dne, kdy jste podali návrh na vklad na katastrální úřad), až do dne, kdy jste nemovitost zase pozbyli (tj. do dne převodu na nového majitele).
V roce 2021 se časový test prodloužil z 5 na 10 let, ale jen pro nemovitosti nabyté po 1. lednu 2021. Platí tedy, že:
- nemovitosti nabyté před 1. 1. 2021 jsou od daně osvobozené po 5 letech od koupě,
- nemovitosti nabyté po 1. 1. 2021 jsou osvobozené od daně až po 10 letech.
Pokud splníte časový test, nemusíte prodej nemovitosti a vydělanou částku zahrnovat v následujícím roce do svého daňového přiznání.
|
Pokud jste nemovitost zdědili, započítává se do časového testu i doba, po kterou vlastnil nemovitost váš předchůdce (osoba, po které jste zdědili nemovitost a je v přímé příbuzenské linii). Takže pokud váš dědeček vlastnil nemovitost 4 roky, vy jste ji zdědili a byli jejími majiteli 2 roky, přesáhli jste 5 let vlastnictví a daň platit nemusíte.
|
2. V nemovitosti jste bydleli alespoň 2 roky před prodejem
Pokud jste časový test nesplnili, budete od daně osvobození v případě, že jste v prodané nemovitosti sami bydleli minimálně dva roky bezprostředně před prodejem. Je-li nemovitost ve společném jmění manželů, stačí, když v ní bydlel alespoň jeden z nich.
|
Pro splnění podmínek nemusíte mít nemovitost uvedenou jako trvalé bydliště v občance. Stačí, když bydlení v nemovitosti případné kontrole dokážete:
|
3. Peníze z prodeje využijete na vlastní bydlení
Nesplňujete časový test ani dvouleté bydliště? Příjem z prodeje můžete mít osvobozený od daně i v případě, že získané prostředky použijete na vlastní bytovou potřebu a tuto skutečnost včas oznámíte finančnímu úřadu.
Prostředky je nutné prokazatelně vynaložit nejpozději do konce zdaňovacího období následujícího po roce, kdy jste je získali (typicky do 31. 12. následujícího roku), případně je lze použít už dříve – v bezprostředně předcházejícím zdaňovacím období. Oznámení o získání prostředků se podává do konce lhůty pro podání daňového přiznání za rok, v němž byly prostředky inkasovány.
Za uspokojení bytové potřeby se podle zákona považuje:
- koupě bytu nebo domu,
- rekonstrukce nebo výstavba na koupeném pozemku,
- splacení úvěru, který jste použili k uspokojení bytových potřeb.
|
Dvě ze tří zmíněných výjimek se týkají také družstevních bytů, i když fakticky v tomto případě neprodáváte „byt v katastru“, ale členský podíl v družstvu. Proto tu neplatí pravidlo „bydlel/a jsem 2 roky“. Jak se dá prodej osvobodit od daně?
Prodeje družstevního podílu se tedy netýká pouze výjimka číslo 2 o bydlení v prodávané nemovitosti. |
Daň z příjmu při prodeji nemovitosti
Prodej nemovitosti a daňové přiznání
Pokud na vás nedopadá žádná z výjimek (časový test 5/10 let, dvouleté bydliště, využití peněz na vlastní bydlení), příjem z prodeje je zdanitelný jako ostatní příjem podle § 10 a uvedete jej v Příloze č. 2 přiznání k dani z příjmů.
Daňové přiznání odevzdáte v následujícím roce spolu s příjmy ze zaměstnání, podnikání apod.
Příjmem je prodejní cena, výdajem je vaše nabývací cena (u daru cena určená podle zákona o oceňování majetku ke dni nabytí, u dědictví cena z usnesení soudu) a další prokazatelné výdaje související s pořízením nebo prodejem. To může být např. provize realitní kanceláře, právní služby a úschova, správní poplatky, znalecké posudky, technické zhodnocení či opravy.
Nezapomeňte, daň se platí jen ze zisku (příjem – výdaje).
Lhůty za rok 2024:
-
„Papírové“ podání do 1. 4. 2025,
-
elektronicky do 2. 5. 2025,
-
s daňovým poradcem do 1. 7. 2025 (ve stejných lhůtách se hradí i daň).
Jak si spočítat daň z prodeje nemovitosti?
DPH u prodeje nemovitosti
Nejste-li podnikatel a prodáváte nemovitost mimo ekonomickou činnost, DPH se vás zpravidla netýká.
Od 1. července 2025 začala platit novela zákona o DPH, která zásadně mění pravidla u prodeje nemovitostí. V praxi to znamená, že se jinak posuzuje, kdy je prodej zdanitelný a kdy je od DPH osvobozený. Pro běžného prodávajícího se zpravidla nic nemění – pokud prodáváte svůj byt nebo dům jednorázově, DPH se vás netýká. Nová pravidla se dotýkají hlavně podnikatelů, developerů a prodejů stavebních pozemků.
Kdy se vás DPH netýká
Pokud nejste podnikatel a prodáváte nemovitost mimo ekonomickou činnost (např. jednorázový prodej vlastního bytu či rodinného domu), DPH se na vás nevztahuje. Stále však platí, že pokud někdo prodává opakovaně nebo účelově staví s cílem prodat, může být posouzen jako osoba povinná k dani a pak už pravidla DPH musí řešit.
Jak to fungovalo do 30. 6. 2025
Dříve se u staveb sledovalo období pěti let od dokončení nebo prvního užívání. Pokud jste stavbu prodali do pěti let, byla zdanitelná. Po uplynutí pěti let byl prodej od DPH osvobozený – s možností, že plátci mohli dobrovolně uplatnit daň, aby si kupující zachoval nárok na odpočet.
Jak to funguje od 1. 7. 2025
Nově se DPH váže na takzvané první dodání stavby. Daň se uplatní pouze při prvním prodeji dokončené (nebo podstatně změněné) stavby, a to pokud k němu dojde do 23 měsíců od dokončení či zásadní rekonstrukce. Všechna další dodání jsou už od DPH osvobozena – plátci se ale mohou dobrovolně rozhodnout daň uplatnit, například pokud prodávají jiné firmě a chtějí zachovat odpočet.
Jaké sazby DPH se používají
Základní sazba zůstává 21 %. Snížená sazba 12 % se uplatní pouze na stavby pro sociální bydlení (typicky byty do 120 m² nebo rodinné domy do 350 m², pokud splňují podmínky definované v zákoně). Důležité je odlišovat osvobození od daně od sazby 0 % – u osvobozeného plnění si odpočet nelze uplatnit.
Možnost volby zdanění
Stejně jako dříve platí, že i když je dodání stavby nebo pozemku od DPH osvobozené, plátce se může rozhodnout pro zdanění. Typicky k tomu dochází mezi dvěma plátci, kdy se kupující chce vyhnout omezení na straně odpočtu. Novela od 1. 7. 2025 zároveň zpřesnila pravidla: u některých přeshraničních transakcí je nutný souhlas kupujícího se zdaněním.
|
Co platí pro pozemky? Ve většině případů je prodej pozemků od DPH osvobozený – například když prodáváte louku nebo pole. Jsou ale dvě důležité výjimky:
|
Nejste si jisti? Nechcete udělat chybu? obraťte se na nás. Většinu administrativy zařídíme za vás a se vším okolo daní vám pomohou naši zkušení daňoví konzultanti.
Zdroje
https://csu.gov.cz/rychle-informace/prumerne-mzdy-2-ctvrtleti-2025
https://financnisprava.gov.cz/cs/financni-sprava/media-a-verejnost/tiskove-zpravy-gfr/tiskove-zpravy-2025/blizi-se-konec-lhuty-pro-podani-dp-za-2024-v-listinne-podobe
https://financnisprava.gov.cz/cs/dane/dane/dan-z-nemovitych-veci?utm_source
https://www.finance.cz/zpravy/finance/29110-budete-platit-dan-z-prijmu-z-prodeje-nemovitosti/
